Тема дослідження: НОРМАТИВНО – ПРАВОВЕ РЕГУЛЮВАННЯ ПЕРЕДАЧІ БАГАТОКВАРТИРНОГО БУДИНКУ З БАЛАНСУ УПРАВЛЯЮЧОЇ КОМПАНІЇ, НА БАЛАНС ОСББ: ПРОБЛЕМНІ АСПЕКТИ
В процесі становлення інституту спільної сумісної власності у багатоквартирних будинках, постає чимало невирішених питань у діяльності об'єднань співвласників багатоквартирних будинків.
Одним із таких невирішених питань – передача багатоквартирного будинку з балансу управляючої компанії, на баланс новоствореного, або уже діючого об'єднання співвласників багатоквартирного будинку.
Основа нормативно – правового регулювання даного питання, визначається двома Законами України: "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" та "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку".
Згідно ч. 5, 6 ст. 5 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку", яка має назву "Спільне майно багатоквартирного будинку", замовник будівництва або попередній власник будинку зобов’язаний передати паспорт об’єкта будівництва та один примірник технічної документації на будинок згідно з переліком, визначеним центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування державної житлової політики і політики у сфері житлово – комунального господарства, співвласникам в особі їх об'єднання або особі, уповноваженій співвласниками у передбаченому цим Законом порядку.
У разі зміни форми управління багатоквартирним будинком особа, яка здійснювала управління, повинна передати наявну в неї технічну та іншу передбачену законодавством документацію на будинок особі, визначеній співвласниками такого будинку[1].
Закон України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку", доповнює вищенаведені норми. Зокрема, частина 18, 19 ст. 6 цього закону, має назву "Створення об'єднання. Скликання і проведення установчих зборів об'єднання", та передбачає, що колишній балансоутримувач багатоквартирного будинку або особа, яка здійснювала управління багатоквартирним будинком до створення об'єднання, у тримісячний строк з дня державної реєстрації об'єднання забезпечує передачу йому примірника технічної та іншої передбаченої законодавством документації на будинок, а також документа, на підставі якого багатоквартирний будинок прийнято в експлуатацію, технічного паспорта і планів інженерних мереж. У разі відсутності документації на багатоквартирний будинок колишній балансоутримувач багатоквартирного будинку або особа, яка здійснювала управління багатоквартирним будинком до створення об'єднання, протягом півроку з дня державної реєстрації об'єднання відновлює її за власний рахунок[2].
Дедалі частіше керівники ОСББ скаржаться на невиконання управляючими компаніями своїх обов’язків, щодо передачі документації на багатоквартирний будинок. Єдиним, не самим швидким методом вирішення такого проблемного питання, є суд. Окрім того – це додаткові витрати для такої неприбуткової організації як ОСББ (послуги адвоката, судовий збір).
З точки зору управляючих компаній, багатоквартирний будинок є ласим шматком доходу. Усі перешкоди управляючих компаній на шляху до реалізації співвласниками багатоквартирного будинку права на самоуправління, є зрозумілими, проте, не завжди законними.
Зустрічаючись з відмовою управителя у передачі документів, у ОСББ є два напрямки дій: 1) звертатися до суду; 2) особисто відновлювати документи на будинок.
У судовому порядку, виникають процесуальні труднощі із формулюванням резолютивної частини судового рішення (перед судом та представником ОСББ, постає логічне запитання: "які конкретно документи витребувати в управителя?").
На перший погляд це вирішується Наказом Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово – комунального господарства України від 18.07.2018 № 176 "Про затвердження Переліку технічної документації на багатоквартирний будинок" (надалі – Перелік). Наказ затверджено Міністерством юстиції України від 16.08.2018 № 930/32383 [3].
Втім, вказаний перелік документів не є вичерпним, та обмежує ОСББ в отриманні інших документів, які пов’язані та стосуються його діяльності.
Окрім того, пунктом 10 цього Переліку, передбачені і інші технічні документи на систему, мережі, встановлені прилади, устаткування та обладнання у багатоквартирному будинку.
Частина 6 статті 5 Закон України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку", не містить вичерпного переліку документів, які має передати попередній управитель новому. Також у зазначеній нормі, так само як і у законі, відсутні прямі відсильні норми до Наказу Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово – комунального господарства України від 18.07.2018 № 176 "Про затвердження Переліку технічної документації на багатоквартирний будинок".
Наказ Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово – комунального господарства України від 18.07.2018 № 176 "Про затвердження Переліку технічної документації на багатоквартирний будинок", також не містить вичерпного переліку документів на устаткування та обладнання у багатоквартирному будинку.
Зважаючи на вказане, слід дійти наступних висновків:
1. Внести зімни до частини 5 статті 5 Закон України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку", та доповнити її відсильною нормою до Наказу Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово – комунального господарства України від 18.07.2018 № 176 "Про затвердження Переліку технічної документації на багатоквартирний будинок".
2. Внести зміни до Наказу Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово – комунального господарства України від 18.07.2018 № 176 "Про затвердження Переліку технічної документації на багатоквартирний будинок", та доповнити уже існуючий перелік документів. Окрім того, такий підзаконний нормативно – правовий акт, має називатися так: "Наказ Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово – комунального господарства України від 18.07.2018 № 176 "Про затвердження Вичерпного переліку технічної документації на багатоквартирний будинок".
3. Внести зміни до ч. 18 ст. 6 Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку", викласти її у такій редакції: "колишній балансоутримувач багатоквартирного будинку або особа, яка здійснювала управління багатоквартирним будинком до створення об'єднання, у тримісячний строк з дня державної реєстрації об'єднання, забезпечує передачу йому документації на будинок, згідно з Вичерпним переліком".
Наявність чіткого нормативно – правового регулювання висвітленого питання, та затвердженого Вичерпного переліку технічної документації на багатоквартирний будинок, сприятимуть об'єднанням співвласників багатоквартирного будинку, в отриманні документів у попереднього управителя будинком, в досудовому, або у судовому порядках. Суд при винесенні рішення у справі, так само як і ОСББ, матиме Вичерпний перелік технічної документації, яку слід витребувати у попереднього управителя.
Список використаних джерел:
1. Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку: Закон від 14.05.2015 № 417-VIII // "Законодавство України"/ВР України. URL: http://zakon5.rada.gov.ua/laws/show/417-19/paran143#n143 (дата звернення: 22.01.2023).
2. Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку: Закон від 29.11.2001 № 2866-III // "Законодавство України"/ВР України. URL: http://zakon3.rada.gov.ua/laws/show/2866-14/ed20011129 (дата звернення: 22.01.2023).
3. Про затвердження Переліку технічної документації на багатоквартирний будинок: Наказ від 17.07.2018 № 176 // "Законодавство України"/ВР України. URL: https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/z0930-18 (дата звернення: 22.01.2023).